Guide pratique

Vendre sa propriété :
les étapes de A à Z

VENDRE EN AGENCE
OU EN DIRECT ?

Pour vendre sa propriété, il existe deux possibilités : passer par un professionnel de l’immobilier, c’est à dire un intermédiaire qui va se charger de trouver un acquéreur, ou alors en direct, sans intermédiaire.
  • L’agent immobilier signe un mandat avec le propriétaire qui, en échange d’une rémunération, va s’occuper de vendre le bien immobilier.
  • Le propriétaire vend directement à un acquéreur : ce système fonctionne le plus souvent grâce à des sites internet comme “PAP” ou “Le Bon Coin”.

QUELLE MÉTHODE EST LA PLUS EFFICACE ?

Malgré le développement croissant de la vente entre particuliers et l’ubérisation de l’immobilier, les chiffres de réussite des projets immobiliers se passant de professionnels sont relativement faibles.
29% des vendeurs réussissent à vendre en direct.
70% des vendeurs réussissent à vendre par l’intermédiaire d’un professionnel.

LE POINT JURIDIQUE

Que l’on soit un simple particulier ou un professionnel aguerri, une annonce de vente d’un bien immobilier est un acte engageant pour le vendeur qui nécessite un certain formalisme.
  • Les annonces de vente d’un bien immobilier doivent préciser les points suivants : si le bien est soumis ou non au statut de la copropriété, le nombre de lots compris dans l’immeuble, le montant moyen annuel des charges et si le syndicat fait l’objet ou non d’une procédure collective.
  • Le vendeur est lié par la première offre “au prix de l’annonce”. Il est tenu d’accéder à la demande faite par l’acheteur si celui-ci lui propose d’acquérir le bien au prix initialement fixé. Dans le cas contraire, il s’expose à des poursuites judiciaires en vertu des dispositions de l’article 1583 du Code civil.
  • La surenchère est prohibée en matière de vente immobilière. Le vendeur est tenu de vendre au prix annoncé et ne peut faire monter les enchères entre les différents acquéreurs.

QUEL TYPE DE MANDAT
PROPOSE UNE AGENCE ?

L’agent immobilier a obligation de signer un mandat avec le propriétaire du bien immobilier pour pouvoir le commercialiser. Ce mandat permet de donner à l’agent immobilier le pouvoir d’accomplir l’ensemble du processus aboutissant à la vente définitive du bien immobilier. Il existe deux types de mandats de vente :
  • Le mandat exclusif : seul l’agent immobilier peut vendre le bien. Aucun autre concurrent ni même le propriétaire ne peuvent le vendre durant la durée de l’exclusivité. (on parle de semi-exclusivité quand le propriétaire garde la faculté de vendre sa propriété par lui-même).
  • Le mandat simple : Le bien peut être proposé à plusieurs agences mais également vendu en direct par le propriétaire lui-même.

QUEL MANDAT EST LE PLUS EFFICACE ?

Contrairement aux pays anglo-saxons dans lesquels les mandats exclusifs représentent la quasi-unanimité des mandats signés, les français préfèrent, en grande majorité, les mandats de vente simples. Pourtant, ce ne sont pas les plus efficaces :
  • Le mandat exclusif est préféré par 15% des particuliers alors que dans 77% des cas les mandats exclusifs sont vendus en moins de 3 mois et représentent un taux de satisfaction de 75% (source IMMOBILIER 2.0).
  • Le mandat simple est préféré par 85% des particuliers. Cependant, seulement 55% des mandats simples sont vendus en moins de 3 mois et ne représentent un taux de satisfaction que de 59% (source IMMOBILIER 2.0).
Deux phénomènes expliquent cette différence :
  • Pour le professionnel : le mandat exclusif garantit une rentrée financière certaine si l’agent immobilier fait correctement son travail. Il n’y a aucun risque qu’un concurrent réalise la vente à sa place. Par conséquent, l’agent immobilier bénéficiant d’un mandat exclusif aura tendance à investir plus de moyens financiers et de temps. Cela aura pour effet de “booster” la vente du bien immobilier en question.
  • Pour les acheteurs : le mandat exclusif créer un phénomène de “rareté”. Le bien immobilier n’est présent que dans une seule agence. L’acquéreur potentiel va penser que l’appartement ou la maison en exclusivité est une bonne opportunité car il n’a pas besoin d’être confié à plusieurs professionnels. Il aura donc tendance à présenter une offre plus facilement, plus  rapidement et plus chère.

LE POINT JURIDIQUE

Le mandat de vente est avant tout un contrat. C’est à dire que les parties disposent d’une liberté pour en fixer les termes. Les seules limites étant celles imposées par la loi qui ont pour objectif de protéger le particulier (le vendeur) vis à vis du professionnel (l’agent immobilier).
  • La durée d’un mandat de vente est de 3 mois maximum. Une fois cette durée écoulée, le mandat est révocable par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un délai de préavis de 15 jours.
  • Le délai de rétractation est de 14 jours pour un mandat de vente signé en dehors d’une agence immobilière. Si le mandat a été signé en agence, il n’y pas de rétractation possible (sauf si précisée dans le mandat).
  • La rémunération de l’agent immobilier vient s’ajouter au prix de vente du bien immobilier. C’est ce qu’on appel le prix FAI (frais d’agence inclus) par opposition au prix net vendeur (le montant que va obtenir le vendeur). Cette rémunération prend la forme d’une commission fixée en pourcentage sur le prix de vente.

LES 3 ÉTAPES D’UNE
VENTE IMMOBILIÈRE

La vente d’un bien immobilier est un processus qui peut être résumé à 3 étapes majeures. Un nombre importants de de documents doivent être produits et des démarches effectuées avant que le transfert de propriété soit pleinement réalisé.

1. L’OFFRE D'ACHAT

C’est la rencontre des volontés des parties. Elle doit être formulée par écrit, par l’acheteur, tout comme son acceptation par le vendeur.

2. LE COMPROMIS DE VENTE

C’est un avant contrat qui correspond à une promesse synallagmatique de vente dans laquelle le vendeur et l’offrant s’engagent chacun à conclure la vente à un prix déterminé en commun.

3. LA SIGNATURE DÉFINITIVE

C’est la dernière étape de la vente immobilière, la réitération de la promesse de vente (compromis).  Une fois réalisée, le bien devient officiellement la propriété de l’acquéreur.

FOCUS SUR L’OFFRE
D’ACHAT

Elle ne répond à aucune règle de formalisme particulière et peut être rédigée librement. Cependant, certains éléments doivent être mentionnés :
  • Identification de l’acquéreur et du vendeur
  • Description du bien et son lieu de situation
  • Le prix du bien 
  • Les éventuelles modalités de réponse de la part du vendeur
  • L’éventuelle durée de validité de de l’offre soumise

FOCUS SUR LE COMPROMIS
DE VENTE

RÉDACTION

Elle peut être faite par une agence immobilière ou un notaire (cette deuxième option est recommandé pour plus de rigueur).

DÉPÔT DE GARANTIE

Versé par l’acquéreur lors de la signature du compromis sur le compte séquestre du notaire. Montant de 5% ou 10% du prix de la vente.

RÉTRACTATION

Délai de 10 jours à compter de la notification ou remise en main propre du compromis de vente. A condition que tous les documents nécessaires aient été produits le jour de la signature du compromis.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Le compromis de vente  permet de fixer des conditions suspensives dont la réalisation conditionne la validité de la vente. Elles prennent différentes formes et sont imposées par la loi ou au contraire déterminées par les parties :
  • L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien.
  • L’apuration de la situation hypothécaire au moment de la vente.
  • La rénonciation par une collectivité publique à son droit de préemption urbain.
  • La purge du droit de préemption du locataire sur le bien vendu.
  • L’obtention du financement de l’acquéreur
  • Toute autre condition suspensive que les parties souhaitent ajouter au compromis de vente (réalisations de travaux, vote en AG, etc…)

DOCUMENTS OBLIGATOIRES

Des documents doivent être produits avant la signature du compromis de vente :
  • Les informations relatives au vendeur : carte d’identité, extrait d’acte de naissance, copie du contrat de mariage, etc…
  • Les informations concernant l’immeuble vendu : diagnostics techniques, diagnostic carrez, titre de propriété, matrice et plans cadastraux, note sur les éventuelles servitude, etc...
  • Les éléments relatifs à la copropriété : règlement, état descriptifs de division, 3 derniers PV d’AG, informations sur la situation financière, carnet d’entretien de l’immeuble, etc…

FOCUS SUR LA SIGNATURE
DÉFINITIVE

RÉDACTION

Toujours faite par le notaire et chez le notaire. Il dispose d’un monopole.

FRAIS DE NOTAIRE

Ils représentent entre 7% et 8% du montant de la vente pour l’acquisition d’un immeuble ancien et entre 2% et 3% pour du neuf.

DÉLAI

Elle a lieu en général 2 à 3 mois après la signature du compromis. Le temps de lever toutes les conditions suspensives et d’obtenir tous les documents obligatoires.

INFORMATIONS PRATIQUES

Le jour de la signature chez le notaire, il est nécessaire de venir avec les éléments suivants :
  • Une pièce d’identité afin de justifier de son identité auprès du notaire.
  • un chéquier : le décompte réalisé par le notaire donnera lieu à remboursement du prorata de taxe foncière et charges entre acheteur et vendeur
  • Les relevés EDF/GDF afin que le futur acquéreur puisse reprendre un nouvel abonnement dès l’acquisition du bien immobilier.
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